一 基本案情
（一）当事人和代理人基本情况
上诉人（原审原告）：谭某
委托代理人：李丽莉，广东金桥百信律师事务所律师
夏雪婧，广东金桥百信律师事务所律师
被上诉人一（原审被告）：邱某
被上诉人二（原审被告）：SM公司
（二）案件基本情况
当事人谭某通过司法拍卖竞得广州市某大厦3间房屋的所有权，上述房屋的原所有权人叶某曾将房屋出租给邱某，邱某又将其中的1间转租给某咨询公司。谭某认为，叶某与邱某、某咨询公司之间签订的租赁合同对其没有约束力，且租赁合同中约定的租金显著低于市场租金标准，遂诉至法院，要求邱某及咨询公司腾退并交还案涉房屋、按市场租金标准支付房屋占用费。一审法院认为，司法拍卖《竞买公告》中已明确该标的物存在长期租赁关系，且法院不负责清场交付。据此，认定应视为谭某默认并接受该房屋上的租赁关系，遂驳回谭某全部诉讼请求。
为方便叙述案情，特做案情发展时间轴如下：
2013年11月28日，案涉房屋原产权人叶某与GF银行签订了《最高额抵押合同》。
2013年12月2日，叶某将某大厦807—813房屋抵押给GF银行并办妥抵押登记手续。
2014年11月30日，案涉房屋原产权人叶某与邱某分别签订了三份《租赁合同》，约定出租房产分别为811房屋、812房屋、813房间；月租金分别为4698元、4506元、3376元；租赁期限均为2014年12月1日起至2029年11月30日止。后，邱某于2018年8月20日与周某签订《房屋租赁合同》，约定邱某将813房屋出租给周某作办公使用，租赁期限自2018年8月20日至2024年8月19日。
2019年2月21日，某某市中级人民法院发出《竞买公告》，对807—813房屋共7套房产作为一个整体进行拍卖。特别提醒：此次拍卖标的物当前有人占用，公告期间有案外人提交租赁合同，故此次拍卖按现状拍卖，法院不负责交付场地；竞买人务必在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵，认真研究其现实状况，并亲临展示现场，请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵等。
2019年3月31日，谭某在某某市中级人民法院开展的上述房产项目公开竞价中，以最高价获拍807房屋—813房屋房产权。
2019年4月11日，某某市中级人民法院作出（2019）粤××执恢××××号执行裁定，裁定将807房屋-813房屋房过户给谭某。
2019年5月22日，市国土资源和规划委员会核发《不动产权证书》，显示811房屋、812房屋、813房屋的权利人均为谭某。
2019年6月13日，谭某向一审法院提起诉讼，要求邱某、SM公司搬离并返还811房屋、812房屋、813房屋，并向其支付房屋占用费。
2019年10月22日，一审法院作出民事判决，认为司法拍卖《竞买公告》中已明确该标的物存在长期租赁关系，且法院不负责清场交付。据此，应视为谭某默认并接受该房屋上的租赁关系，判决驳回谭某全部诉讼请求。
（三）争议焦点：邱某、SM公司对于案涉房屋享有的租赁权，能否对抗谭某对案涉房屋享有的物权。
二 代理意见
谭某的诉讼代理人认为：（一）案涉房产抵押在前，租赁在后，邱某、SM公司作为承租人依法不得对抗买受人。原房屋所有权人于2013年12月2日将案涉房屋抵押给GF银行股份有限公司某分行用于担保借款，并办理抵押登记，邱某、SM公司在此后通过签署租赁合同取得案涉房屋的租赁权。根据《中华人民共和国物权法》 第一百九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，相关租赁合同对谭某不具有约束力。（二）《竞买公告》虽明示案涉房屋存在租赁合同，但不应以此推定竞买人愿意接受原租赁合同。竞买人通过房屋抵押权及租赁权产生的时间先后，可知其竞得房屋后依法不受原租赁合同的约束。《竞买公告》载明的标的物按现状拍卖，指的是标的物的物理现状，即外观、结构、装修等，由此不能认定竞买人必须接受原租赁合同约束。《竞买公告》载明的标的物后续出现任何占有、使用等法律问题，由买受人自行解决，由此表明买受人取得房屋权属后，依法行使占有、使用等权利，因此，因本案租赁合同在房屋抵押权设立后签署，谭某不受相关租赁合同约束。（三）因谭某不受房屋租赁合同约束，邱某、SM公司应按照《某市房屋租赁参考价》向谭某支付房屋占用费。邱某、SM公司应支付占用费至其实际腾空搬离案涉房屋之日。
三 审判结果及理由
某某市中级人民法院认为，本案是物权保护纠纷。本案二审当事人对争议焦点为：邱某、SM公司对于案涉房屋享有的租赁权，能否对抗谭某对案涉房屋享有的物权。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，案涉房屋在出租前已设定抵押权且因抵押权人实现抵押而发生所有权的变动，依据上述法律规定，邱某、SM公司以其享有的租赁权对抗谭某对于案涉房屋享有的物权，缺乏法律依据，二审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”某某市中级人民法院于2019年4月11日出具了（2019）粤××执恢××××号执行裁定，裁定将案涉房屋过户给谭某。该裁定于2019年4月15日生效，因此，自该日起谭某即享有案涉房屋的各项权能，其主张邱某、SM公司交还490号、811号、812号、813号房屋，二审法院予以支持。邱某应自2019年4月15日起至实际搬离之日止，按照每月每平方米147元，811号房屋每月房屋占有使用费为15346元、812房屋每月房屋占有使用费为14720元，向谭某支付811房屋、812房屋的房屋占有使用费；SM公司应自2019年4月15日起至实际搬离之日止，按照每月每平方米147元，813房屋每月房屋占有使用费为11029元，向谭某支付813房的房屋占有使用费。一审法院驳回谭某的诉讼请求欠妥，二审法院予以纠正。
综上所述，谭某上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
1.撤销广东省广州市某某区人民法院（2019）粤××××民初××××号民事判决；
2.自本判决生效之日起六十日内，邱某将811、812号房屋腾空并交还给谭某、SM公司将813房屋腾空并交还给谭某；
3.自本判决送达之日起十日内，邱某分别以每月15346元、14720元的标准（参照2019年《广州市房屋租赁参考价》）向谭某支付从2019年4月15日起至实际搬出811、812号房屋之日止的房屋占有使用费、SM公司以每月11029元的标准向谭某支付从2019年4月15日起至实际搬出813房屋之日止的房屋占有使用费；
4.驳回谭某的其他诉讼请求。
四 办案体会
本案是典型的“买卖不破租赁”原则的法定例外情形，争议焦点为“买卖不破租赁”原则的适用范围。本案中，租赁合同形成于涉案房产的抵押权设立之后，因抵押权人要实现抵押权而发生涉案房产所有权的变动，该情形应属于“买卖不破租赁”原则的例外情形，故不能适用“买卖不破租赁”原则。“买卖不破租赁”原则是民法领域的一项重要的原则，其功能在于保护承租人的合法权益，但其自产生开始，就在理论界和实践界存在争议。“买卖不破租赁”原则的规定，脱离了债权相对性原则，例外地使承租人不必承受出租人让与租赁物的风险，使承租人取得某种接近对世的权限。此涉及对承租人的保护与对受让人的保护两种利益的衡量。随着我国市场经济发展日益成熟，在保护承租人利益的同时也应关注受让人的合法权益，要争取承租人与受让人因“买卖不破租赁”原则的适用而实现共赢的局面，从而使原有租赁合同在受让人与承租人之间得以更好地继续履行。
