一 基本案情
（一）当事人和代理人基本情况
二审上诉人：熊某
委托代理人：王亚平，广东金桥百信律师事务所律师
刘先进，广东金桥百信律师事务所律师
二审被上诉人：陈某
（二）案件基本情况
2017年1月26日，熊某（卖方）与陈某（买方）签订了《房地产买卖合同》（附件），熊某将A房屋卖给陈某。
其中合同约定，“第四条违约责任因买方或买方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方逾期每日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任【双倍返还定金或没收定金】或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。鉴于经纪方成功协助守约方追讨违约方的定金责任，守约方当天支付经纪方所得违约金25%作为经纪方的劳务费用；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……备注：1.经买卖双方协商同意，签订三方合同当天支付定金人民币叁万元整给卖方，但须以卖方所申请的银行通过的同意贷款通知书审批通过后，合同正式生效。如买方的同意贷款通知书不能通过，卖方同意退回定金给买方。2.卖方同意买方的首期楼款以银行的同意贷款通知书的审批金额的差额为准。3.买方同意支付首期楼款垫资赎证。”
《附件》约定“二、涂销抵押后按揭贷款1.【定金】签订本合同时支付30000元作为定金。2.卖方应在收到定金后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同5工作日内签署银行按揭文件以及贷款所需费用，并在签署银行按揭文件5工作日内提供齐全办理银行贷款所需的资料。3.买卖双方均同意经银行审批出具同意贷款通知书后5个工作日内完成本次交易的递件过户手续。4.首期楼款80000元，买方按下列第C种方式支付：（C）买方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款日或之前，存入卖方供款账户内。5.如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方需在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执的当天直接支付给卖方。……7.楼价余款275000元，于交易过户完成并办妥抵押登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号，如因房管部门或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。8.出资赎契：卖方应在签订本合同后10个工作日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续：B.买方出资赎契，卖方必须于本合同签署后10个工作日内不可撤销地全权委托经纪方或买方认可的受托人办理赎契手续，并将相关的供楼存折及对应的银行卡、借款合同、房产证等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或买方认可的受托人办理赎契手续，同时签署公证委托书。”
签订上述合同当日，陈某向熊某支付了3万元的定金，其余并未支付任何款项。2017年2月5日到2017年2月20日期间，陈某告知熊某需要提交“业主双方到场，夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、购房发票、NY银行收款或存折”，以办理按揭手续。2017年2月21日，双方在银行办理按揭手续并签署《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，但并未成功办理完成银行按揭手续。双方并未办理网签手续。2013年3月12日，熊某向陈某提交了《撤销合同通知书》，认为其逾期办理银行按揭，解除了上述买卖合同。陈某不同意解除合同，双方协商不成，陈某向法院提起诉讼要求继续履行合同，并要求熊某支付违约金（计算方法：自2017年3月11日计算至房屋过户，以总房价的千分之一为日利率）以及诉讼费用。
（三）争议焦点
1.陈某没有成功办妥按揭贷款的原因；
2.涉案《房屋买卖合同》（附件）是否生效；
3.陈某主张继续履行涉案合同的主张应否得到支持。
二 各方意见
（一）陈某的举证材料和主要辩论意见
陈某认为没有成功办妥按揭贷款的原因在于熊某。陈某认为熊某前期有配合办理按揭贷款手续，但认为由于熊某没有按银行要求开具银行卡而未办妥按揭手续，责任在于熊某；关于首期房款，陈某认为应当在银行出具同意贷款通知书后支付，申请银行贷款时无需支付。对此陈某提交了相关的微信聊天记录（2017年2月5日到2017年3月9日期间），证明陈某与熊某协商办理银行按揭的时间和所需要提交的材料，微信聊天记录显示熊某应准备的资料为“业主双方到场，夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、购房发票、NY银行收款或存折”，其他并没有涉及。陈某提交了银行经办人与其的电话录音，证明双方签完了按揭所需的材料，交给银行保管。基于上述情况，陈某认为因熊某不配合办理银行按揭，导致陈某无法取得银行同贷书，熊某阻却了条件成就，因此应当视为条件已成就，双方签订的买卖合同应当具备法律效力。而按照该合同约定，熊某拒不配合办理银行按揭手续，熊某违约，其作为违约方不具有解除合同的权利，双方应当继续履行合同，并应当按照合同约定支付违约金。
关于合同是否应当继续履行，陈某提交了银行流水并申请冻结了其中的存款，证明了其具有想用的支付能力，且抵押银行也表示同意其代熊某清偿银行贷款，可配合办理房屋的涂销抵押。且陈某提交了《个人名下房地产登记情况查询证明》证明其具有购房资料。结合以上情况，陈某认为其有能力继续履行合同。
（二）熊某的举证材料和主要辩论意见
熊某认为没有成功办妥按揭贷款的原因在于陈某。熊某提交一份银行官网打印出来的个人二手住房贷款流程以及条件资料，证明本案造成银行没有出具同贷书的责任在于陈某没有提供其收入证明、银行流水以及支付30%以上首期款所导致的。而根据陈某的庭审阐述情况以及提交证据可知，陈某并没有提交任何的银行流水、收入证明以及支付30%以上首期款，而这些文件是办理银行按揭贷款所必须提交的资料，故未取得银行同意贷款通知书，过错在于陈某，而非熊某。按照合同约定因陈某并未按照约定取得银行同意贷款通知书，涉案房屋买卖合同并未生效。基于合同并未生效，熊某无需按照合同履行。
三 审理结果及理由
（一）一审判决结果
关于合同是否生效的问题。一审法院认为陈某未按照按揭银行要求提供银行卡，并未全面配合陈某办理按揭手续，根据《合同法》第四十五条第二款“当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就”规定，故认定熊某不正当地阻止条件成就，因此该合同是合法有效的。
关于违约责任的问题。熊某没有举证证明其向因申请了提前还贷以及银行何时可以提前还贷的证据，说明熊某未按照合同约定“买方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款日或之前，存入卖方供款账户内”履行向银行申请提前还贷的义务。另熊某在2017年2月21日拒绝按银行要求提供按揭所需的银行卡，配合陈某办理按揭手续，且在2017年3月10日告知不再履行合同，违反了“卖方应在收到定金后10工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭”的约定，熊某违约。熊某作为违约方，不具有解除合同的权利，故双方仍应按合同约定履行，熊某应按照合同约定承担违约责任（从2017年3月11日起，以总房款为本金，按每日千分之一的标准支付至熊某配合办理过户登记，违约金以总房款为限）。
一审判决之后，熊某对一审判决不服，提起了上诉。
（二）二审判决结果
因熊某在二审阶段提出银行按揭贷款所需要提交的文件资料与本案一审查明的事实情况相差较大，二审法院为了进一步查明办理银行按揭贷款的事实情况，向陈某办理银行贷款的银行发出了书面函件询问陈某案件贷款情况，银行回复法院：1.经查询，我行贷款系统并未有陈某贷款信息建档。询问2017年度我行贷款经办人，当时2017年年初确有陈某提出申请贷款一事，但因申请人无法提交齐全的贷款资料已经拒绝该笔申请。由于并未建档，我行没有留存相关申请资料。2.我行办理二手住房按揭贷款时需提供材料包括：身份证、户口本、结婚证明、房管局查册、网签合同、房产评估报告、还款能力证明材料、房产评估买卖双方签名的首期确认书等，我行明确规定贷款受理时需要提供网签合同、支付首期款即30%房款的支付凭证；另外，我行贷款额度的核定需要结合客户征信、是否首套房、有无放贷等情况；最后，我行贷款流程具体为提交经办行受理后由分行审批后出具同贷书，房管局入押后方可发放贷款。通过银行的上述复函内容可知，办理银行按揭贷款应提交涉案房屋30%的首期房款、网签合同。
双方合同约定陈某应在签署合同5个工作日内签署银行按揭文件，并在签署银行按揭文件5个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，而合同又同时约定首期楼款应在陈某收到熊某原抵押银行的提前还贷通知之后支付，故该支付时间无法确定。由此可见，上述合同约定客观上造成了陈某无法在办理按揭贷款时提供支付首期款的凭证。且陈某申请的银行贷款金额为31万元，相当于总房款的八成多，已超过二手住房按揭贷款的额度。故上述客观因素均可导致陈某无法提供齐全贷款所需资料且被银行拒绝申请的原因。
关于熊某未按照贷款银行要求开具银行卡的问题，从上述银行复函以及NY银行关于二手住房贷款所需资料看，均没有对此作出明确要求，虽现实中可能存在贷款银行出于提高银行业务量而要求客户重新开户的情况，但该因素并非导致陈某无法办妥按揭贷款申请的主要原因。由此分析，陈某未能办妥银行按揭贷款的原因不能归责于熊某。根据双方合同约定，陈某没有取得银行同贷书，该合同并未生效，因此陈某要求履行继续合同缺乏法律和合同依据。综上，熊某的上诉理由成立，撤销一审判决，陈某与熊某签订的合同未生效，驳回陈某的全部诉讼请求。
四 办案体会
本案的一审和二审结果截然相反。一审案件审理过程中，熊某的代理意见明显存在一定的问题，并没有抓住本案的焦点及主要存在的问题。因涉案房屋买卖合同是一个附生效条件的合同，在条件不成就时，合同是不成立的，而条件是否成立在于银行是否出具同贷书以及银行不出具同贷书的依据。一审以及二审中陈某的代理意见认为是熊某没有提交银行卡导致了无法办理完成银行按揭手续。一审中熊某的代理人并没有就陈某提出的上述意见提出有利的辩驳以及证据，也没有提出意见证明陈某在办理银行按揭手续中存在过错，直接导致了一审法院认定熊某就没有取得银行同贷书，存在过错，继而导致法院认为双方签订的合同合法有效，从而依据合同条款作出了一审判决。
我所律师在接到本案后，查看了一审中陈某提交的相关证据材料，结合多年来从事房地产交易法律服务的实践经验，提出相关证据并请求法院向相关银行发函询问，从而证明了一审过程中一直没有审理清楚的办理按揭贷款资料应提交文件情况，继而证明了房屋按揭贷款应提交的文件应当包括30%的首期款、网签合同、银行流水等必要文件以及银行拒绝了陈某的贷款申请的事实情况。陈某在办理银行贷款期间从始至终都没有提交上述按揭贷款办理所需的文件，导致了其无法取得银行的同意贷款通知书。因此双方签订的房屋买卖合同并没有生效，无须继续履行，更无须依据合同承担违约责任。基于上述事实情况，二审法院撤销了一审的判决。
本案之所以发生，究其根本原因在于买卖双方对办理银行按揭贷款所需提交文件及各方的权责并不清楚，导致房屋买卖合同的约定内容与办理银行贷款出现了矛盾和冲突，而在合同约定出现问题的情况下，双方在实际办理过程中也没有留意这个重大问题，在办理银行贷款过程中过于大意，尤其是买方陈某，直接导致了其案件的败诉，不仅交易不成功，更是要承担败诉的后果。
在这里笔者提醒各位，二手住房买卖流程相对复杂，涉及的人员较多、金额巨大，而买卖双方的权利义务以及交易流程的设置，对于双方是否能够交易成功有重大影响，因此各方在签订合同前一定要明悉权利义务，以免造成重大损失。
