一 基本案情
（一）当事人和代理人基本情况
上诉人（原审原告）：张某
委托代理人：李丽莉，广东金桥百信律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：FY公司
第三人：DX公司
（二）案件基本情况
2017年5月13日，张某与FY公司签订了《某某公馆商铺投资计划书》，张某投资购买某某公馆1011号商铺，原价为1230359元，折扣优惠300000元，折后售价为774500元，电商团购费150000元，约定在2017年5月15日之前支付674500元，除此之外还明确了维修基金1983元、契税23235元、登记费550元、交易费79元、印花税387元、办证费800元、律师费500元，合计27534元。张某与FY公司签订了《某某公馆认购书》，认购书中显示张某向FY公司认购某某公馆之1栋1单元1011号商铺，成交价是774500元，其中包含定金100000元。另外还约定双方签订的《商品房买卖合同》生效后，认购书的效力则被《商品房买卖合同》代替。同日，张某还填写了某优惠信息服务申请表并缴纳了定金100000元和电商团购费150000元，申请表表明张某支付电商团购费150000元就可以享受电商团购优惠150000元抵300000元，且其中指明一旦张某与开发商办理《商品房买卖合同》手续，则DX公司向张某提供的服务义务即告履行完毕，张某就不能再以任何理由申请退款。
2017年5月21日，张某与FY公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，张某向FY公司某公司购买了某某公馆之1栋1单元1011号商铺，该商铺单价为20280.18元，总价款为774500元，交房日期为2019年6月28日。合同中约定如果商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂的质量问题，由FY公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起14日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。若经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，张某有权解除合同。同日张某缴纳了剩余楼款674500元和律师费500元。
张某主张其在2018年9月24日FY公司拆除围闭棚架后才知悉商铺顶棚存在变形缝，且商铺顶棚与合同告知的混凝土顶棚不同，有六分之一的面积是铁皮。张某认为FY公司没有履行合理的告知义务，使得张某产生重大误解，且会影响张某后续对商铺进行出租和转让的售价，造成张某的重大损失。张某于2018年10月13日与FY公司交涉，失败后2018年11月26号提起诉讼。除此之外，张某还主张团购费是FY公司为了规避当地房价限价的政策而设立的，应该属于房款的一部分，所以合同撤销后FY公司应赔偿已缴纳的房款774500元（包含定金100000元）和团购费150000元以及因合同撤销产生的损失24998.87元。
FY公司主张张某在2017年5月13日签订合同的时候就已经查看过现场，理应知道变形缝的存在，不构成重大误解，且涉案房屋已竣工验收合格，不影响商铺的正常使用，张某也未遭受损失，张某不享有撤销权，且张某主张的撤销权超过了法定除斥期间而消灭。此外张某主张的定金是立约定金，定金合同已经履行完毕了，所以张某要求赔偿定金没有法律依据。最后张某主张的律师费、契税、印花税、专项维修基金等费用并非FY公司收取，不应由FY公司赔偿。
DX公司主张张某享受300000元的优惠是DX公司通过与FY公司达成合作关系而取得的，DX公司收取的150000元是电商团购费，张某已经享受了优惠，DX公司不应退还这个团购费。
（三）争议焦点
1.张某是否属于重大误解情况下签订《商品房买卖合同（预售）》；
2.DX公司收取的电商团购费是否属于案涉商铺房款的一部分。
二 代理意见
张某的诉讼代理人认为：第一，被误解的合同内容及误解程度足以影响一般交易方作出是否签订合同的，即属于重大误解。张某签订买卖合同时认为商铺内不可能存在伸缩缝，且商铺内是否存在伸缩缝，直接影响一般购房者作出是否购买的决定，因此，张某签订案涉合同时存在重大误解。第二，张某对合同的误解内容为商铺结构，商铺质量是否合格，以及张某是否受到实际损失，与张某因重大误解行使撤销权无关。第三，DX公司收取的电商团购费，是房地产开发商常用的拆分购房款的方式，目的是避税或规避政府限价。从张某购买案涉商铺的整个过程亦可反映，购房款的拆分均是FY公司单方处理，DX公司并未向张某提供任何服务，FY公司及DX公司也未提供任何证据证明双方存在营销合作关系。类似情形的司法判例亦认定此类款项属于购房款。
三 审判结果及理由
某某市中级人民法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方二审提交的证据，与待证事实关联性不大，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张某上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：张某是否属于重大误解情况下签订《商品房买卖合同（预售）》。张某与FY公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，案涉商铺尚未建成，属于预售。双方均确认案涉商铺内部顶端中间存在伸缩缝，虽然该伸缩缝符合规划设计要求，但张某作为消费者，有权获知所购买的商铺的基本情况，以便对自己的购买行为作出客观判断，何况案涉商铺的伸缩缝处在商铺内部顶端中间，该商铺的设计与同期一般销售的商铺存在重大区别，FY公司负有将商铺实际情况如实告知张某的义务。在本案中，并无证据证明FY公司销售人员有将案涉商铺存在伸缩缝这一事实如实告知张某，亦无证据证明张某在签订合同之前在商铺外围查看商铺情况时已得知案涉商铺内部存在伸缩缝。由于信息不对称，张某在对商铺结构作出错误判断的情况下签订了案涉合同，张某主张构成重大误解于法有据，本院予以支持。案涉合同约定的交房日期为2019年6月28日，张某主张其在2018年9月24日FY公司拆除围闭棚架后才知悉商铺存在伸缩缝，张某为此提供了相应的协商录音和微信截图，本院对其该主张予以采信。张某在2018年11月26日提起本案诉讼，并未超过行使撤销权的除斥期间，张某据此诉请撤销案涉合同，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。张某向FY公司支付了774500元，向DX公司支付了150000元。虽FY公司和DX公司抗辩称DX公司收取的150000元为电商团购费，但在张某支付了该150000元后，FY公司则给予了张某总价减少300000元的优惠，由此可知，DX公司收取案涉团购费是经FY公司授权进行，该团购费属于房款的组成部分，故张某诉请FY公司返还购房款924500元及利息，本院依法予以支持。利息以924500元为本金，自2017年5月21日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。张某为此支付了律师费500元，属于因合同被撤销而造成的损失，张某请求FY公司予以赔偿，本院予以支持。至于契税、印花税、专项维修资金，张某可向相关行政部门申请退还，张某直接诉请FY公司赔偿没有依据，本院不予支持。张某诉请赔偿定金100000元没有依据，本院亦不予支持。
综上所述，张某的上诉请求部分有理，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
1.撤销广东省某某市第一人民法院（2019）粤××××民初××××号民事判决；
2.撤销张某与FY公司于2017年5月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；
3.限FY公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还张某购房款924500元及利息（利息以924500元为本金，自2017年5月21日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；
4.限FY公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿张某律师费损失500元；
5.驳回张某的其他诉讼请求。
2020年9月，FY公司向某某省高级人民法院申请再审。案经审理后，某某省高级人民法院认可某某市中级人民法院的裁判理由，驳回FY公司的再审申请。
四 办案体会
随着我国市场经济发展日益成熟，当事人的契约意识日益提升，因对合同主要内容的理解错误而需撤销合同的情况已甚少发生，《民法总则》《合同法》对因重大误解而行使撤销权的规定也仅有寥寥几条，正因如此，此类偶发纠纷存在的争议往往更大。笔者认为，要准确把握重大误解的构成要件，必须明确重大误解本质上是当事人的意思表示错误，且该错误会直接影响当事人决定是否订立合同。实践中，当事人往往因为无法证明自身因重大误解造成较大损失，而被认定不构成重大误解。诚然，对当事人造成损失是重大误解的一个重要体现，但是，如前所述，重大误解是当事人的意思表示错误，当事人因错误判断签订了一份不符合自身需求的合同，至于该合同是否会对当事人造成损失，属于合同履行范畴，不应作为认定重大误解的必要条件。此外，随着各地对房地产市场实施限价政策，开发商采取双合同模式规避限价的情况时有发生，对此，应严格审查双合同主体间的关系，结合交易习惯、消费者的选择权等因素认定双合同中价款的性质。
