一 基本案情
（一）当事人和代理人基本情况
申诉人：NH公司
委托代理人：袁剑湘，广东金桥百信律师事务所律师
被申诉人：JH公司
（二）案件基本情况
2018年9月下旬，NH公司委托袁剑湘律师协助其调查公司各开发楼盘办理产权情况，历经一个多月时间多次到市房管局调档核查，方知JH公司向NH公司购买的拆迁房，JH公司已通过申请执行（2007）×民×初字第××××号民事判决书，给拆迁户全部办理了房地产权证，并将不在双方商品房预售契约约定范围内的某某苑9套（后JH公司更改为11套，面积约622平方米）房产办至其名下。当时，为进一步查清某某苑房产状况，袁律师费尽周折调查后方知，JH公司已将更改后的11套房屋中的9套过户给拆迁户，仅有2套仍在JH公司名下。
得知此事后，NH公司万分焦急。2018年10月初，NH公司委托袁律师去法院查阅JH公司诉NH公司案卷材料方知悉，法院在JH公司未提供房屋预售许可证原件、未提供完整的房地产查丈原图（测绘图）的情况下，将不属于JH公司购买范围内的某某苑318号101—104、201—204、301—303等11套房屋认定为JH公司所有，并判令将该11套房屋过户至JH公司名下。2018年10月11日，NH公司委托袁律师去市房地产档案馆查询涉案222套房产的查册信息。2018年10月31日，NH公司又委托袁律师去市房地产档案馆复制案涉222套房产的档案资料时，居然查到JH公司提交房管局办理过户的资料中注明案涉11套房未在合同购买范围内。2018年11月1日，袁律师为NH公司向JH公司发出“关于请求返还错误过户的11套房屋，并支付剩余的3%总房款，及支付已过户的211套房屋面积差异补款的告知函”，但JH公司置之不理。
2018年12月19日，NH公司委托袁律师向某检申请抗诉、向市中院申请再审。2019年1月8日，袁律师去原一审法院开具生效证明。2019年1月10日，NH公司收到某检民事监督案件不予受理通知书，并被告知应先向上一级法院申请再审。同日，NH公司收到市中院受理审查通知书。2019年1月21日，NH公司收到市中院告知审判庭组成人员通知书。2019年6月4日、13日、14日，袁律师三次去市中院参加听证，JH公司三次都未到庭。2019年6月13日，NH公司去市房地产测绘院调取案涉222套房查丈原图。2019年8月12日，NH公司收到市中院驳回再审申请裁定书，驳回的理由是已超过法律规定的申请再审期限。2019年10月12日，袁律师为NH公司向市规划和自然资源局递交更正“××国房协查复字（2003）第××××号函”错误的申请。2020年1月13日，NH公司收到市不动产登记中心发现上述11套房屋不属于预售契约约定范围的复函。
2019年10月10日，NH公司委托袁律师再次向某检申请抗诉。某检第四检察部历经约一个星期的缜密调查，发现原一审法院生效判决确实存在错误。2019年10月14日，NH公司收到某检受理民事监督通知书。2019年12月18日，袁律师又协助NH公司向市某某测绘技术有限公司申请鉴定案涉11套房产究竟位于某某苑B幢后座东梯还是西梯位置，不出意外地得到案涉11套房产位于某某苑的鉴定意见，即证明该11套房产不在NH公司与JH公司签订的房地产预售合同约定范围内。2020年1月8日，NH公司收到某检向原一审法院提出再审检察建议的通知书，但法院并不同意启动再审。随后，某检第四检察部向市规划和自然资源局为NH公司调取到该局在当时依法院生效判决为JH公司办理房屋过户时就已发现案涉11套房屋不属于预售契约约定范围的复函，并依法提请市检向市中院提出抗诉。2020年7月13日，NH公司收到市检向市中院提出抗诉通知书。2020年8月19日，NH公司收到市中院裁定本案由本院提审；再审期间，中止原判决执行的裁定书。2020年11月19日，袁律师去市中院参加开庭审理，JH公司派员出庭，市检亦派员出庭支持抗诉。
由于本案难度及阻力之大、案情之复杂，远非一般民商事案件所能比拟，袁律师多次向市中院申请延期。2021年1月15日，袁律师为NH公司申请由某检出面并主持NH公司与JH公司代表商谈和解事宜。2021年3月4日，袁律师去市中院参加本案第二次庭询，JH公司亦派员出庭。2021年5月10日，袁律师去市中院参加本案第三次庭询，JH公司亦派员出庭。
由于案涉11套房产中的9套房产已不在JH公司名下，1套尚在JH公司名下的房产业已被生效裁决裁给了第三人。2021年6月18日，袁律师为NH公司申请某检去房管局调取本归NH公司所有的11套房屋的现状，以及JH公司提出置换的13套房屋的资料，以防上述24套房屋存在仲裁、诉讼或者产权争议、虚假诉讼等风险，以消除中院法官的担心。
在袁律师的不懈争取和中院法官的主持下，NH公司与JH公司达成房产置换协议，由JH公司提供同一小区面积大致相当的13套房产退还给NH公司。最终中院法官解除顾虑，于2021年9月30日作出民事调解书，对NH公司与JH公司的房产置换协议进行确认，使案件顺利结案。
（三）争议焦点
本案是否已超过法律规定的申请再审期限，案涉11套房产中的9套已不在JH公司名下，1套尚在JH公司名下的房产业已被生效裁决裁给了第三人，法院应如何作出判决。
二 各方意见
市中院第一次审查时认为，法院作出的（2007）×民×初字第××××号民事判决于2008年1月10日发生法律效力。依据《最高人民法院关于修改后的民事诉讼法施行时未结案件适用法律若干问题的规定》第六条“当事人对2013年1月1日前已经发生法律效力的判决、裁定或者调解书申请再审的，人民法院应当依据修改前的民事诉讼法第一百八十四条规定审查确定当事人申请再审的期间，但该期间在2013年6月30日尚未届满的，截止到2013年6月30日”之规定，NH公司于2019年1月10日申请再审，已超过法律规定的申请再审期限，对NH公司的再审申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定驳回NH公司的再审申请。
市检向市中院提出抗诉认为，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，且有新证据足以推翻原审判决。
第一、原审判决NH公司协同JH公司办理某某路某某苑A、B幢第四至九层、第B幢后座西梯一至三层房地产共222套房屋的产权过户手续和房地产登记手续，属认定的基本事实缺乏证据证明。
第二、有如下新证据足以证明某某路318号101、102、103、104、201、202、203、204、301、302、303共计11套房屋不在双方约定的合同内。
市房地产档案馆查询的《某某苑单元明细表》证明某某路318号101、102、103、104、201、202、203、204、301、302、303共计11套房屋，并未在JH公司与NH公司签订的合同购买范围内。
市规划和自然资源局于5月15日向某检的复函（××规划资源协查［2020］××××号），可以证明：1996年11月，NH公司与JH公司签订×房预契字第NO.××××号《房地产预售契约》，并在原市房地产交易所（下称原市交易所）办理了预售合同备案手续，该预售契约记载地址为某某苑A、B幢后座第四至九层、B幢后座西梯第一至三层共147套。2008年5月15日，法院向原市国土房管局送达《协助执行通知书》，要求协同JH公司办理某某路某某苑第A、B幢第四至九层、第B幢后座西梯第一至三层房地产的产权过户手续和房地产登记手续。市房地产交易登记中心（下称市登记中心）经审核，发现11套房屋不属于××房预契字第NO.××××号《房地产预售契约》约定范围。根据2008交登××××号档案内JH公司提交的××××房预契字NO.××××号《房地产预售契约》和《某某苑单元明细表》，地址某某路318号101—104、201—204、301—303房共11套房屋应不在上述××××房预契字××××号预售契约合同约定交易范围内。
NH公司为证明双方合同中约定的某某路某某苑B幢后座有两座电梯的问题，委托市某某测绘技术有限公司对某某路某某苑B幢后座东梯、西梯位置进行了鉴定。市某某测绘技术有限公司于2019年12月18日出具《关于某某路某某苑B幢后座东梯、西梯位置鉴定意见》，根据该鉴定意见，可以证明某某苑位于某某路南侧××××，小区共分A型、B型、C型三种房屋型号；从红线图上可看出B幢正位于远离北面大门的小区南端，位于图纸南端的B幢后座存在东梯和西梯两个梯间，并且呈空间对称关系，分别对应某某路318号和某某路320号；B幢后部（契约上称后座）现状存在两个电梯，按方向可称为东梯和西梯，分别对应门牌号为某某路318号和某某路320号，其中B幢后部东梯一至三层对应的房号是：某某路318号101房、102房、103房、104房、201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房，共11套房，B幢后部西梯一至三层对应的房号是：某某路320号101房、102房、103房、201房、202房、203房、301房、302房、303房，共9套房。根据该鉴定意见，可以证明原审判项中“某某路318号101房、102房、103房、104房、201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房”共11套房，位于B幢后部东梯一至三层，而双方签订的房地产预售契约中约定的是“第B幢后座西梯第一至三层”，契约中约定的B幢后部西梯一至三层对应的房号是：某某路320号101房、102房、103房、201房、202房、203房、301房、302房、303房，共9套房。
上述证据属于新证据，并形成完整的证据链，足以证明某某路318号101房、102房、103房、104房、201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房共计11套房屋不在双方约定的合同内。
NH公司同意抗诉机关的抗诉意见。请求：1.撤销（2007）×民×初字第××××号民事判决，改判某某路318号101—104、201—204、301—303等1套房屋不在JH公司购买范围内，驳回JH公司要求将该11套房屋过户至其名下并办理房地产登记手续的诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由JH公司负担。
三 审理结果及理由
本案审理过程中，经中院主持调解，当事人自愿达成如下协议，请求人民法院确认：
一、置换标的：原属NH公司的房屋位置：某某路318号101房、102房、103房、104房；201房、202房、203房、204房；301房、302房、303房，共11套（此11套房不在××××房预契字××××号预售契约合同约定交易范围内）。各门牌对应房屋建筑面积为：318号101房：59.0972平方米；102房：56.0365平方米；103房：60.782平方米；104房：31.6361平方米；201房：59.0972平方米；202房：85.1161平方米；203房：36.9606平方米；204房：26.3779平方米；301房：59.3073平方米；302房：65.1538平方米；303房：83.0825平方米；共11套，总建筑面积622.6472平方米。
二、JH公司提供用于置换NH公司上述11套房屋的房屋位置：某某路308号904房；310号603房、703房、805房；312号605房；314号402房；316号404房、605房、806房；318号104房：320号402房、701房、903房，共13套，各门牌对应房屋建筑面积为：308号904房：49.56平方米；310号603房：56.44平方米、703房：56.44平方米、805房：66.23平方米；312号605房：58.01平方米：314号402房：35.48平方米；316号404房：35.06平方米、605房：88.25平方米、806房：27.00平方米：318号104房：31.64平方米；320号402房：55.87平方米、701房33.22平方米、903房51.19平方米；共13套，总建筑面积644.39平方米。各门牌对应房屋产权证号为：308号904房：××房地权证××第××××号；310号603房：××房地权证××第××××号、703房：××房地权证××第××××号、805房：××房地权证××第××××号；312号605房：××房地权证××第××××号；314号402房：××房地权证××第××××号；316号404房：××房地权证××第××××号、605房：××房地权证××第××××号、806房：××房地权证××第××××号；318号104房：××房地权证××第××××号；320号402房：××房地权证××第××××号、701房：××房地权证××第××××号、903房：××房地权证××第××××号，共13套。
三、JH公司向NH公司提供用于置换NH公司11套房屋的该13套房屋的产权证明等有效文件，用于证明JH公司对其所提供置换的房屋具有所有权，并提供复印件由对方留存。NH公司、JH公司提供其有效的法人单位证明文件，并提供复印件由对方留存。
四、NH公司、JH公司双方签订本调解书之日起30日内，JH公司应将上述13套房屋交至NH公司管理，相关的产权证明资料一并移交NH公司保管，相关房产的办理过户手续及税费承担问题，NH公司、JH公司另行协商。
上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。
本调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。（双方均于2021年10月8日签收本调解书。）
四 办案体会
回顾本案代理过程，可谓一波三折、几乎穷尽所有法律救济手段、难度及阻力之大、案情之复杂，非一般民商事案件所能比拟，袁律师在本案办理过程中细致扎实地准备、积极地沟通协调，成功争取到两级检察院、市中院的理解与支持，切实维护了NH公司的财产权益，捍卫了法律的公平正义，维护了社会的稳定和谐。本案之所以申诉成功，袁律师主要有以下三点体会：
（一）不断夯实的证据是本案申诉成功的基础。
1.自2018年10月11日开始，袁律师历经一个多月时间多次到市房管局调档核查，方查清JH公司向NH公司购买的拆迁房，JH公司已通过申请执行（2007）×民×初字第××××号民事判决书，给拆迁户全部办理了房地产权证，并将不在双方商品房预售契约约定范围内的某某苑9套（后JH公司更改为11套，面积约622平方米）房产办至其名下。当时，为进一步查清某某苑房产状况，袁律师费尽周折调查后方得知，JH公司已将更改后的11套房屋中的9套过户给拆迁户，仅有2套仍在JH公司名下。
2.2018年10月16日，袁律师去法院查询2007年6月JH公司诉NH公司案卷材料方知悉，法院在JH公司未提供房屋预售许可证原件、未提供完整的房地产查丈原图（测绘图）情况下，将不属于JH公司购买范围内的某某苑B栋后座东梯一至三层，即某某路318号101—104、201—204、301—303等11套房屋认定为JH公司所有，并判令将该11套房屋过户至JH公司名下。
3.2018年10月17日，袁律师去市房地产档案馆查询案涉222套房产的查册信息。2018年10月31日，袁律师去市房地产档案馆复制案涉222套房产的档案资料时，居然查到JH公司提交房管局办理过户的资料中注明案涉11套房未在合同购买范围内。
4.2019年10月12日，袁律师为NH公司向市规划和自然资源局递交更正“某国房协查复字（2003）第××××号函”错误的申请，收到市不动产登记中心发现案涉11套房屋不属于预售契约约定范围的复函。
5.2019年12月18日，袁律师又协助NH公司向市某某测绘技术有限公司申请鉴定案涉11套房产究竟位于某某苑B幢后座东梯还是西梯位置，不出意外地得到案涉11套房产位于某某苑的鉴定意见，即证明该11套房产不在NH公司与JH公司签订的房地产预售合同约定范围内。
6.2020年5月15日，某检第四检察部向市规划和自然资源局为NH公司调取到该局在当时依法院生效判决为JH公司办理房屋过户时就已发现案涉11套房屋不属于预售契约约定范围的复函。
正是基于上述确实充分的证据，两级检察院对本案申诉均给予了坚定的支持。
（二）两级检察院、市中院的理解与支持是本案申诉成功的关键。
2019年10月10日，袁律师再次向某检申请抗诉后，某检第四检察部历经约一个星期的缜密调查，发现原一审法院生效判决确实存在错误。应某检要求，袁律师陆续向某检补充了不少材料，某检也依职权为NH公司调取了一些律师无法胜任的重要证据。
在某检向原一审法院提出再审检察建议的通知书，但法院并不同意启动再审的情形下，某检果断依法提请市检向市中院提出抗诉。在市中院遭遇阻力及内部意见不一的情形下，市检坚决顶住压力给予NH公司充分的支持。某检还应袁律师的申请出面主持NH公司与JH公司代表商谈和解事宜。特别值得一提的是，由于案涉11套房产中的9套房产已不在JH公司名下，1套尚在JH公司名下的房产业已被生效裁决裁给了第三人。为消除中院法官的担心，某检应袁律师申请及时帮NH公司去房管局调取本归NH公司所有的11套房屋的现状，以及JH公司提出置换的13套房屋的资料，以防上述24套房屋存在仲裁、诉讼或者产权争议、虚假诉讼等风险，终于说服中院法官解除顾虑，于2021年9月30日作出民事调解书，对NH公司与JH公司的房产置换协议进行确认，最终使本案得以顺利结案。
（三）律师锲而不舍的努力是本案申诉成功的保障。
本案历经三年，成功争取到某检向原一审法院提出再审检察建议的通知书；在原一审法院不同意启动再审的情形下，某检果断依法提请市检向市中院提出抗诉，以及中院裁定该案由本院提审；再审期间，中止原判决执行的裁定书。最终中院法官顶住压力解除顾虑，作出民事调解书，对NH公司与JH公司的房产置换协议进行确认，使案件顺利结案。在此过程中，袁律师沉着应对，还细致地做了如下工作：
1.2018年11月1日，袁律师为NH公司向JH公司发出“关于请求返还错误过户的11套房屋，并支付剩余的3%总房款，及支付已过户的211套房屋面积差异补款的告知函”，但JH公司置之不理。不得已，2018年12月19日，袁律师同时向某检申请抗诉、向市中院申请再审。
2.2019年11月11日，袁律师向广州市某某区人民检察院补充抗诉申请。2019年11月7日——12月31日，袁律师向广州市某某区人民检察院陆续提交案涉情况说明一、二、三、四、五、六，共六个情况说明。
3.2020年10月26日，袁律师向某某市中级人民法院邮寄再审申请书、证据清单等。
4.2020年12月24日，袁律师草拟NH公司与JH公司调解方案。2021年1月15日，袁律师为NH公司申请由某检出面并主持NH公司与JH公司代表商谈和解事宜。最终在袁律师的不懈争取和中院法官的主持下，NH公司与JH公司达成房产置换协议，由JH公司提供同一小区面积大致相当的前述13套房产退还给NH公司。
在诉讼过程中，特别是在对方拖延、法院遇阻的关键时刻，袁律师都及时与对方、市检、中院协调。特别值得一提的是，为消除中院法官的担心，袁律师及时申请某检去房管局调取本归NH公司所有的11套房屋的现状，以及JH公司提出置换的13套房屋的资料，以防上述24套房屋存在仲裁、诉讼或者产权争议、虚假诉讼等风险，终于说服中院法官解除顾虑，作出民事调解书，本案最终成功逆转。
