金桥干货 ? 2017年律师承办二手住房买卖合同业务指引

（一）广州地区二手住房买方为个人须具备的资格：1、广州市户籍居民家庭限购2套住房；2、非广州市户籍居民家庭须提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明，限购1套住房；3、境外个人（含港澳台）须提供境内工作、学习1年的证明，限购1套住房。

      若以公司名义购买则不受限购政策，但须审查是否有公司董事会、股东会审议同意交易等书面文件。

（二）卖方应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。　

（一）权属审查：审查二手房的权属证明及相关文件（除了查阅房屋所有权证原件外，还须向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以了解拟交易的房屋是否有产权争议）。

（二）共有财产审查：审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否存在共有权人。1、若房屋登记在两个以上（含两个）主体共有的，签订买卖合同须由全部共有人签名；2、鉴于我国婚姻法规定实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。如卖方称单身，应要求其提供单身证明，如卖方称离婚则要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书，审查离婚法律文件对所售房屋的处理情况，必要时应到出具离婚法律文书的机关进行核查；3、交易的房屋若是发生继承的房屋，应提醒卖方先按照《中华人民共和国继承法》的相关规定确定继承人，办理继承公证后，由所有继承人达成一致意见后，方可签订买卖合同。

（三）权利限制审查：审查房屋是否存在抵押、查封或者以其他形式限制（如经济适用房需满足一定的年限方可出售）房屋所有权的情况。

（四）优先购买权审查：审查房屋是否存在出租的情形，若存在，则须要求卖方提供承租人出具的放弃优先购买权或同意出售的证明。　　　　

商品房买卖合同应具备以下主要内容：

（1）买卖当事人的姓名或者名称、住所、联系方式；
（2）二手房的坐落地点、面积、四至范围；
（3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；
（4）二手房的规划使用性质；
（5）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
（6）二手房买卖的价格、支付方式和期限；
（7）二手房的交付和验收的日期、交付方式；
（8）税费承担的方式；

（9）卖方户口的迁移；
（10）维修基金的处理；
（11）物业管理费、水电费、煤气费等费用的结清责任；
（12）违约责任；
（13）争议的解决方式。
 

注意事项：

1、如果卖方户口所在地是所出售房屋地址的，还应当明确约定卖方迁出户口的时间；
2、买卖合同中须明确约定房屋买卖过程中所产生税费的缴纳税费主体，以及剩余维修基金是否由买方向卖方返还和维修基金户名的变更手续；

3、若房屋存在装修、附属物及家具、电器等情形，须明确该装修/物品的价值是否包括在房价款中。同时，考虑税收上的问题，有关装饰特别是可移动的装饰物的转让可以另行签订合同；
4、首期房款的交割方式一般为：在卖方向房管部门递交办证过户资料的同时支付首期房款；

5、买卖合同中最好约定办理过户的时间及违约责任，并告知在房地产行政管理机关受理后、房产证取得之前出卖的房屋仍有被查封的可能，如在此期间被查封，卖方应承担相应的违约责任。

6、如果是卖方代理人代为签订合同，应当附有经过公证的委托人的授权委托书。

房地产中介服务合同包括下列主要内容：

（1）当事人姓名或者名称、住所；
（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（3）合同履行期限；
（4）佣金金额或者计算方式和支付方式、时间；
（5）违约责任和纠纷解决方式；
（6）当事人约定的其他内容。
    

注意事项：

1、应注意核验中介服务人员的资格证书，以确保相关人员具有房地产中介服务资格，具有与职业相适应的专业知识和技能。

2、要核验房地产经纪组织和执业经纪人在房地产管理部门的备案手续和注册手续证明。
3、受托居间、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码，并签字盖章。

事先了解各银行的贷款政策（包括但不限于贷款成数、利率、资格要求及提供文件等），提示买方审查自身的征信及条件是否符合贷款要求（如之前是否贷过款，是否已结清、银行流水等），然后根据自身的情况决定贷款数额、期限及还款方式（有等额本息和等额本金，若买方前期还款压力较小，建议选择等额本金，这样利息会较少，若买方前期还款压力大，则可选择等额本息）。