物业公司如何“解”小区车辆违停乱象？
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随着小区业主私家车拥有量急剧增加，加之小区访客亦需频繁临时停车，而小区规划停车位数量有限，部分业主或访客缺乏公共利益意识，小区内不听指挥违停车成为普遍现象。小区违停车给广大业主出行带来诸多不便，堵塞消防救援通道势必会造成极大的安全隐患。
实践中，对小区违停车的行为，物业公司的手段五花八门，总结起来主要有贴条、锁车、挪车、罚款等措施，为此时常有业主或访客与物业公司发生矛盾或纠纷，将物业公司投诉到政府相关部门，甚至与物业公司对簿公堂，而物业公司被投诉或被起诉，最终结果往往对物业公司不利。
如何既维护小区业主的共同利益，又不侵害业主或访客的财产权益，维护小区良好的车辆管理秩序，成为摆在物业公司面前的一道棘手难题。
一、对违停车辆，物业公司能否采取贴条、锁车、挪车、罚款等措施？
【案例】
某车主在某小区未将车辆停放在规定的车位上，遭物业公司保安锁车，后被迫缴纳50元罚款后，才得以开锁离开。事后，业主不服到法院起诉，认为物业公司锁车、罚款行为没有法律依据和合同依据，该罚款为不当得利，法院判决物业公司返还收取的50元“罚款”。
【法律分析】
《物权法》第73条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”。
《物权法》第74条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
《物权法》第76条：“下列事项由业主共同决定：（二）制定和修改建筑物及其附属物的管理规约；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。
《物权法》第82条：“物业服务企业或其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。
《物权法》第83条：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。
《物业管理条例》第22条：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定”。
《物业管理条例》第23条：“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”。
《物业管理条例》第63条：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”。
根据《行政处罚法》第9条到13条规定：除法律、行政法规、地方性法规、国务院部委制定的规章以及省、自治区、直辖市人民政府和省、自治区人民政府所在地的市人民政府以及经国务院批准的较大的市人民政府制定的规章以外，其他规范性文件不得设定行政处罚。
根据以上法律法规相关规定，物业公司是受业主委托为小区提供物业服务的主体，物业公司的行为应严格遵守《物业服务合同》及临时管理规约（业委会成立前）或管理规约（业委会成立后）的规定，在《物业服务合同》及临时管理公约或管理规约未明确规定授权物业公司对违停车有权采取“贴条、锁车、挪车、罚款” 等措施时，物业公司对违停车辆进行“贴条、锁车、挪车、罚款”，违反了法律法规及临时管理公约或业主管理规约相关规定，侵犯了违停业主的财产权，应承担侵权的法律责任。
二、对物业公司治理小区违停车的几点建议
（一）将对小区业主车辆管理及对违停的处置具体措施加入《临时管理规约》或《管理规约》，做到有约可依。
1、前期物业服务阶段：
建设单位应当在销售物业之前，制定包括车辆管理在内的《临时管理规约》，对车位的规划、使用、违停情形、违停处置具体措施（包括“贴条、锁车、挪车、收取违停违约金”等），以及授权物业公司具体执行车辆管理及处置具体措施，作出明确的约定；在业主与建设单位签订物业买卖合同时，由业主签署遵守该《临时管理规约》的承诺书。
如建设单位制定的《临时管理规约》未对车辆管理作出明确约定，应完善《临时管理规约》，将车辆管理具体规定加入该规约，并在业主收楼前由业主补充签订。如业主入住后才完善该规约的，可以在业主申请使用车位或在小区日常管理中，由物业公司负责补充签订该规约。应注意的是，按照《物权法》及《物业管理条例》的规定，应经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，补充签订的该规约方为有效。
2、后期物业服务阶段：
在小区依法具备成立业委会条件后，由业主大会制定通过包括车辆管理在内的业主管理规约，对车位的规划、使用、违停情形、违停处置具体措施（包括“贴条、锁车、挪车、收取违约金”等），以及授权物业公司具体执行车辆管理及处置具体措施，作出明确的约定。
如业主大会制定的《管理规约》未对车辆管理作出明确约定，应完善《管理规约》，将车辆管理具体规定加入该规约，并由业委会召开业主大会予以表决通过，按照《物权法》及《物业管理条例》的规定，应经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，该完善的规约方为有效。
（二）针对小区访客车辆，在进入小区登记同时签署《临停车辆管理协议》，做到处理违停车有合同依据。
由于访客不是业主，但往往访客违停车占较大的比例，而且处理起来投诉或发生纠纷的可能性远大过业主。为降低物业公司的违法风险，物业公司人员应在访客开车进入小区时，引导访客签署临停车辆管理协议，在协议中明确约定临停的范围和位置，如违反将采取“贴条、锁车、挪车、收取违约金”等措施，做到处理访客违停车有合同依据。
（三）主动加强小区车辆管理，维护小区良好的车辆管理秩序
1、物业公司应在小区有限的公共区域内合理规划停车范围和位置，适当开辟新的停车场所，增加停车位，尽量缓解停车难的问题。
2、物业公司为了防止将车辆违章停放在公共绿地或居民活动场所，应在这些地方设置固定的警示牌、禁停标志和必要的障碍物，以阻止车辆对绿地和活动场所的破坏。
3、物业公司应加强对进出小区的车辆进行登记，特别是访客或未申请月保卡的业主车辆，应签署《临时车辆管理协议》并领取临时卡后方能进入。车辆进入后物业公司应引导和监管各类车辆停放。严禁在小区的大门口、小区主干道等禁停位置停放车辆，严禁圈占、遮挡室外消火栓。小区居民及外来服务人员的摩托车、助动车、自行车等车辆，必须停放在保安指定的位置，不得随意停放。装修拉运材料、搬家、运送货物的专用营运车辆，一律按照访客临时车辆管理和收费，经核实登记备案后，在指定地点停放，不得影响居民通行。大型车辆装卸后应立即离开小区。
4、物业公司应加大小区巡逻力度，发现违规停车现象，应及时与车主电话沟通，使其限时纠正违规行为。对违停车辆和违停现场进行拍照和录像，电话通知车主限时将车辆移开并对电话录音进行证据保全。对劝阻无效的违规车辆，物业公司按照规定采取适当的管理措施，包括但不限于警告、贴条、锁车、拖车、收取违约金等措施，由此产生的费用及后果由涉事车主自行承担。
（四）加强与政府相关部门的沟通
小区作为业主自治的区域，在发生违规停车影响通行甚至堵塞小区通行物业公司报案时，公安、消防、房管等部门一般不会介入处理，除非发生治安、火灾、刑事案件等事件，才会依法介入处理。尽管如此，物业公司仍应加强与小区辖区内的公安、消防、房管等部门的沟通，将小区的《临时管理规约》或《管理规约》或,《临停车管理协议》以及有关车辆管理制度向政府相关部门报备，以取得政府相关部门的理解与支持，并在发生违停车需要采取锁车或挪车措施时，主动向政府相关部门沟通报备，尽量降低被投诉或发生诉讼的风险。
三、结语
当然，在发生违规停车纠纷案件时，即使小区管理公约对违规停车处置有明确具体规定，物业公司也做到了加强管理和规范处置违规停车，但由于涉及小区公共利益与业主或访客财产权益的竞合和冲突，法院仍会根据具体案情，权衡各方责任，做出自由裁量。
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5.相关争议纠纷的解决。
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