金桥讲堂｜第128期：律企共话“断供案件中各方利益之博弈”

2021年4月16日上午9：30，由广东金桥百信律师事务所房地产法律事务部承办的金桥大讲堂第128期如期举行，李开华律师分享的《断供案件中各方利益之博弈——试谈<民法典>担保解释第52条》引发与会人员的热烈研讨。

本次讲堂沿袭房产部的一贯风格，邀请了碧桂园、万科、阳光城、新鸿基、新世界等房企法务人员参加，让本次讲座成为律师与房企法务交流与思想碰撞的平台。

李开华律师在开讲前与现场人员提问互动，“哪家律所曾经参与承办国内银行首宗楼盘按揭业务？”“是金桥百信”，一问一答之间，彰显了金桥百信不凡的地产业绩。

李开华律师分享的《断供案件中各方利益之博弈——试谈<民法典>担保解释第52条》包括以下四方面：

第一：银行的轻松应对。广东高院的一纸批复“不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对涉案房屋并没有因此取得抵押权”后，从筛选的2015年来广东与房屋优先受偿权相关联的38个断供案例反映，法院判决不支持银行拍卖、变卖涉案房屋并对价款享有优先受偿权与支持银行拍卖、变卖涉案房屋并对价款享有优先受偿权比例为53%：47%。

第二：开发商的被动救赎。从筛选的近三年广东关联度较高的81个开发商为断供业主代偿拖欠贷款再起诉业主解除购房合同案例反映，法院判决支持解除购房合同与不支持解除购房合同比例为67%：33%，在法院不支持解除购房合同的情况下，开发商作为普通债权人向业主追偿代偿贷款，可能面临无法清偿的不利局面。

第三：最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的司法解释第52条解读。对在何种情况下预告抵押登记可以转为抵押权、何种情况下预告抵押登记不能转为抵押权、如何维持预告登记不失效等方面进行了讲述。

第四：开发商的风险防范。如何防范断供案件相关的法律风险，李律师从与银行合作协议条款的调整、与业主的合同条款完善、办证环节如何确保预抵押登记不失效以及发生断供案件如何进行非诉或诉讼处理等方面提出了自己的见解。

在分享的最后，李律师提出四个问题进行讨论：

1、如何避免抵押预告登记失效？

2、如业主断供时尚未办理建筑物所有权首次登记，银行起诉业主和开发商偿还拖欠贷款，开发商该如何处理？

3、银行以按揭合作协议约定办理正式抵押登记前仍需承担阶段性担保责任，开发商以担保解释第52条主张抵押权自预告登记之日起设立抗辩，开发商该如何应对？

4、在法院不支持抵押权预告登记优先受偿权、法院不支持解除购房合同、业主跑路房屋又被查封的情况下开发商该如何应对？

与会律师与房企法务人员纷纷参与讨论，从开发商的角度探讨在发生断供案件时，各方如何博弈，如何参与争房大战，以及如何从源头的合同条款设计进行完善。现场气氛热烈，不时碰出奇思妙想，将讲座推向高潮。

房产部主任马立峻高屋建瓴作总结，随着房地产市场的发展，律师不应局限办理签约按揭等业务，应从担保新规角度出发，重塑银行、开发商、业主关于按揭及断供的新规则，让各方利益博弈达到合法合理的平衡，房产部将会组织研发此类法律服务产品，力争为行业的规范作出努力和贡献。

最后，碧桂园泰国区域负责人朱红英分享了《泰国房地产投资＆云上·素坤逸23项目》，介绍了到泰国置业的相关知识及泰国的风土人情，令大家对泰国的美食与SPA等充满了神往。

金桥百信房产部秉承海纳百川、精益求精的精神，将继续依托金桥大讲堂，由本部门律师呈献精彩的讲座，并将一如既往地邀请房企法务人员参与交流，在专题分享与思想碰撞中，共同推动专业的提升和行业的规范发展。

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